Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ИП сдача квартиры в аренду вид деятельности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если предприниматель хочет иметь дело с недвижимостью, ему следует открыть бизнес по непосредственным операциям в этой сфере либо предоставлять посреднические услуги – как по собственной, так и по арендованной недвижимости.
Пояснения и уточнения
Какая бизнес-деятельность законна в сфере недвижимости?
- агентская;
- брокерская;
- арендодательская;
- посредническая.
Осуществлять эту деятельность бизнесмен вправе при одной или нескольких из возможных операций с недвижимостью:
- покупке;
- продаже;
- сдаче внаем;
- оценивании;
- страховании;
- работе с базой данных о владельцах недвижимости;
- подборе доверенных лиц.
Суть бизнеса краткосрочной сдачи квартир
За последнее десятилетие бизнес на краткосрочной сдаче квартир в аренду становится всё более популярным. У этой популярности есть три основных причины:
-
увеличение мобильности населения – туризм, командировки, деловые поездки;
-
устойчивый тренд на рационализацию расходов – всё меньшее количество людей и корпораций готовы на излишние траты на дорогие гостиницы;
-
минимальные первоначальные вложения, то есть относительная легкость удовлетворения нарастающего спроса.
Масштабирование бизнеса. Партнерство
При появлении опыта ведения бизнеса, а самое важное – наработанной клиентской базой, появится необходимость принятия решения об увеличении бизнеса, то есть в нашем случае увеличении количества арендованных квартир. Также, при определенных объемах понадобится использование наемного труда. Как правило, уже при работе с пятью объектами недвижимости появится финансовая возможность, а также и необходимость задействовать таких работников как уборщица, прачка, диспетчер. Стоит заметить, что масштабирование (увеличение объемов) бизнеса сдачи жилья в аренду, в нашем случае скорее облегчает его ведение, нежели наоборот. Происходит это из-за разделения обязанностей – каждый профессионально выполняет работу на своем участке. С увеличением объемов и появлением разнообразия в предложении квартир, всё меньше потенциальных клиентов остается необслуженными (незаселенными) вами.
Налоги для ИП со сдачи квартиры при УСН «Доходы»
С каждой суммы, которую ИП получить от нанимателей нужно заплатить 6% налога. Так что будьте внимательны, что касается уплаты коммунальных услуг: если наниматели сами будут платить, то как доход ИП это не учтется. А если ИП будет брать от них деньги и платить ЖКУ сам, то придется заплатить налог и с этого, что невыгодно вообще ни разу.
Если ИП надумает продать квартиру, то НДФЛ заплатить придется, только если в собственности она была меньше пяти лет. А если квартира перешла по наследству или договору дарения от близких родственников, то минимальный срок владения три года, а не пять. Декларация 3-НДФЛ так же подавать не надо.
Дополнительный налог ИП с продажи квартиры платить не будет, так как это жилая недвижимость. А вот если бы шла речь о коммерческом помещении, то ставка налогообложения будет уже иной.
Прежде, чем осуществить шаги по непосредственной регистрации, выберите способ оформления ИП. Сделать это можно двумя из ниже описанных способов. Зарегистрировать самостоятельно или же с помощью профессиональных регистраторов.
- Выберите наименование вашего ИП.
- В качестве адреса регистрации нужно указать место проживания индивидуального предпринимателя.
- Нужно выбрать коды деятельности. Ознакомиться с ними Вы можете в классификаторе ОК 029 2014.
- Затем, исходя из полученных данных, вам нужно заполнить заявление на регистрацию ИП по форме р21001.
- Оплатите государственную пошлину, которая следует за регистрацию. Сделать это можно при помощи электронного платежа, а также при помощи финансово кредитных организаций.
- Явитесь в Налоговую инспекцию с составленным пакетом документов.
- Выберите систему налогообложения, которая наиболее вам подойдёт.
- Подпишите все документы, которые имеются у вас.
- Проверьте их и подойдите на регистрацию, предварительно сняв ксерокопии.
- Получите у сотрудника расписку, которая свидетельствует о сдаче вами бумаг.
- Спустя 3 рабочих дня вы должны получить регистрационные документы обратно.
- Вам выдается лист записи Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, который имеет форму Р 60009, а также свидетельство о постановке на учет в налоговом учреждении.
- После регистрации вам необходимо встать на учет в качестве работодателя в Пенсионном фонде России, получить коды статистики, изготовить свою собственную печать, открыть расчётный счёт, получить лицензию.
В чем сложности налогообложения при сдаче недвижимости ИП в аренду?
Процедура сдачи ИП нежилой недвижимости в аренду характеризуется большим количеством нюансов с точки зрения налогообложения. Так, ИП, чтобы не нарушить налоговое законодательство, нужно знать ответы на следующие вопросы:
- В качестве кого он должен платить налоги на аренду помещения — ИП или простого гражданина, с учетом того, что нежилая недвижимость записана на него как на физическое лицо (как вариант, куплена им еще до регистрации в качестве ИП)?
В зависимости от статуса налогоплательщика устанавливается право применения того или иного налогового режима — общего, специального, а также право включения в расчет налоговой базы расходов.
- Нужно ли ему как физлицу платить налог на имущество, которое сдается в аренду (и используется, таким образом, в предпринимательской деятельности)?
В общем случае по недвижимости, используемой в бизнесе ИП, не платится имущественный налог. Но из этого правила много исключений.
- Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает недвижимость хозяйствующему субъекту — другому ИП или ООО?
Здесь все упирается главным образом в специфику применяемой системы налогообложения — ОСН или какого-либо из спецрежимов.
- Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает нежилую недвижимость физическому лицу (не зарегистрированному как ИП)?
Основная проблема здесь в следующем: в отношении физлиц ИП как хозяйствующий субъект может выступать налоговым агентом и нести предусмотренные законом обязанности по исчислению и уплате НДФЛ физлица (как и по составлению отчетности).
Попробуем теперь последовательно дать ответы на указанные вопросы, связанные с налогообложением сдачи ИП недвижимости в аренду.
Дoxoд: дo 100 000 pyблeй в гoд. Жecткoгo oгpaничeния нeт, этo peкoмeндyeмый paзмep дoxoдoв.
НДФЛ плaтят, ecли cдaчa квapтиpы — нe бизнec. Физлицa впpaвe cдaвaть вpeмeннo cвoбoднyю квapтиpy, ecли пoлyчили ee в пoдapoк или в нacлeдcтвo, кyпили для cвoeй ceмьи нa бyдyщee.
Taкжe НДФЛ пoдoйдeт, ecли квapтиpy cдaют знaкoмым зa cимвoличecкyю плaтy или дoxoд oт apeнды нecтaбильный. Нaпpимep, жильцы зaceляютcя тoлькo нa пapy мecяцeв, пoкa xoзяeвa нa дaчe.
Бывaeт, чтo квapтиpy пoкyпaют cпeциaльнo пoд cдaчy, зaпиcывaют плaтeжи зa apeндy и yчитывaют pacxoды нa кoммyнaлкy, peгyляpнo paзмeщaют oбъявлeния o пocyтoчнoй apeндe или cдaют пo дoлгocpoчнoй apeндe. Toгдa плaтить НДФЛ нeльзя: этo yжe cчитaeтcя пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocтью, нyжнo peгиcтpиpoвaть caмoзaнятocть или ИП.
ОКВЭД для сдачи помещения в субаренду
Если вы забыли включить сведения о каких-либо работниках в СЗВ-М, Пенсионный фонд выпишет штраф из расчета 500 руб. за каждого. Но это еще не все. В случае когда «потерянный» работник — пенсионер, с вас могут потребовать и излишне выплаченную ему из-за вашей ошибки часть пенсии. Тот же результат — при просрочке подачи СЗВ-М на пенсионера, если она повлечет начисление ему пенсии в полном объеме.
В случае признания организации крупнейшим налогоплательщиком (КН), что может сделать только налоговый орган, ее поставят на учет в ИФНС в качестве КН. При каких обстоятельствах организация признается крупнейшим налогоплательщиком? Каким образом она узнает о том, что поставлена на учет в качестве КН? Ответы на вопросы актуальны в связи с тем, что изменены среди прочего критерии отнесения организаций – юридических лиц к крупнейшим налогоплательщикам.
С 1 января 2019 г. Законом Республики Беларусь от 30 декабря 2018 г. № 159-З “О внесении изменений и дополнений в некоторые законы Республики Беларусь” внесены изменения в Налоговый кодекс РБ. В том числе изменён порядок исчисления и уплаты подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах, уплачиваемого физическими лицами по доходам, полученным ими от сдачи внаем жилых и (или) нежилых помещений, машина-мест.
Для физических лиц, получающих такие доходы и уплачивающих подоходный налог с физических лиц в фиксированных суммах, отменена обязанность по предоставлению в налоговый орган по окончанию календарного года налоговой декларации (расчета) по подоходному налогу с физических лиц в случае превышения установленного размера годового дохода и, соответственно, исключена необходимость доплаты налога в данном случае.
В случае выплаты доходов физическим лицам индивидуальными предпринимателями, в том числе по договорам аренды, индивидуальные предприниматели признаются налоговыми агентами и обязаны исчислить, удержать из доходов плательщика и перечислить в бюджет сумму подоходного налога с физических лиц с применением ставки в размере 13% при их фактической выплате.
Таким образом, с 1 января 2019 года, индивидуальные предприниматели, как и, ранее, юридические лица, также стали налоговыми агентами в арендных отношениях.
Может ли индивидуальный предприниматель сдавать жилье?
Индивидуальный предприниматель — физическое лицо, имеющее доходный бизнес, сведения о котором внесены в государственный реестр.
Регистрация ИП арендодателя дает юридическую защиту прав собственника; предпринимателю начисляется трудовой стаж, одновременно с налогами вносятся средства в пенсионный фонд и в фонд медицинского страхования. Гражданин, имеющий доходы от сдачи квартиры в аренду, получает официальный статус индивидуального предпринимателя.
Лицам, практикующим сдачу нескольких квартир в аренду на постоянной основе, регистрация обязательна, поэтому нужно открыть ИП. В противном случае помимо уплаты налога за весь период незаконной деятельности им грозит крупный штраф и начисление пени (8% от дохода) за просрочку платежей.
ИП сдает квартиру/дом: особенности договорных отношений
Существующая законодательная база дает две возможности для сдачи жилья:
- От имени физического лица;
- От имени индивидуального предпринимателя (ИП).
Еще можно передать жилье в доверительное управление, но этот вариант мы сейчас оставим «за скобками». Если у вас много объектов или вы сдаете квартиру посуточно, то скорей всего государство будет ждать от вас регистрации в форме ИП и ведения предпринимательской деятельности.
В остальных случаях у арендодателя есть выбор. Как его сделать? – Взвесить плюсы и минусы.
| Индивидуальный предприниматель | Физлицо |
| Плюсы: · 6% налогов вместо 13% – это всегда приятно · Если у вас уже есть ИП, то вы можете его «использовать с пользой» |
Плюсы: · Не надо нигде регистрироваться · Вы можете использовать все льготы при продаже квартиры (в случае владения больше 5 лет) · Сдается одна декларация НДФЛ и один раз (за прошлый год) платится налог · Можно использовать льготы по НДФЛ: например, социальные вычеты и имущественный вычет – очень полезно, если Вы недавно купили жилье и особенно с ипотекой · Никаких проблем с получением оплаты наличными и на карту · При необходимости можно оформить отношения в виде «безвозмездного использования» – для физ.лиц это не запрещено · Если вы сдаете квартиру предприятию в аренду – оно само заплатит за вас налог как налоговый агент, и не надо подавать декларацию |
| Минусы: · Самый большой минус: вы можете лишиться налоговых льгот при продаже квартиры, если сдавали ее от имени ИП, и потери будут намного больше, чем выигрыш от налогов. Подробней см. здесь. · Социальные платежи придется платить даже в том случае, если дохода от аренды не будет · Нельзя оформить «безвозмездной использование» (бесплатную аренду) – предприниматель на то и предприниматель, чтобы получать доход · Получать оплату наличными не очень удобно – нужно оформлять дополнительные документы · Если вы не зарегистрированы как ИП – придется регистрироваться. Это не очень сложно, но 1-2 дня «на все» уйдет, и процесс займет до 5 дней · Практически нельзя нормально оформить залог за последний месяц · Объем отчетности и организационных задач (типа отчетности в Росстат) растет. Вы уже «засветились», так что могут быть проверки и т.п. · Для получения оплаты безналом может потребоваться открыть счет ИП в банке, а это расходы на банковские услуги |
Минусы: · 13% налогов вместо 6% – это всегда неприятно · Если у вас уже есть ИП, то скорей всего придется сдавать две декларации – и для ИП, и по НДФЛ |
Важно: НДФЛ платится за прошлый год, а вот платежи ИП надо вносить в течение года. Так что решить «задним числом», кем же вы были – ИП или просто физлицом – не получится. Как вы заметили, основное преимущество ИП – чисто финансовое. Для более детального анализа финансовой стороны дела можно использовать разработанный проектом «Правильная Аренда» калькулятор, который позволяет детально сравнить сдачу от имени физлица и ИП на примере Москвы. Например, если вы сдаете квартиру за 15 тысяч, то выгодней окажется НДФЛ чем ИП.
Сдача квартиры в аренду для ИП и физических лиц
Обратите Ваше внимание, когда физическое лицо сдает в аренду имущество, которое принадлежит ему по праву собственности, то регистрироваться в качестве ИП не обязательно. Если физическое лицо, не зарегистрированное как предприниматель, приобретает для личного пользования недвижимое имущество, но при необходимости в использовании временно сдает в аренду, при этом получая прибыль от сделки, это действие не рассматривается как незаконное предпринимательство. Собственник имущества имеет право совершать подобные действия со своим имуществом, если это не противоречит закону.
Таким образом, единственное условие, позволяющее гражданам сдавать в аренду жилое помещение, это наличие прав собственности на данное помещение.
В случаи сдачи ИП квартиры в аренду собственник жилья и наниматель составляют гражданско-правовой договор – договор о найме жилья, заключенного по правовым нормам. В договоре найма собственник жилья обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за оплату во владение и пользование для временного проживания в нем. Для юридических лиц жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо имеет право использовать жилое помещение только для проживания граждан.
А так же сдача в аренду собственником жилого помещения не может так же признаваться экономической деятельностью. Так как экономическая деятельность подразумевает использование ресурсов (рабочий силы, оборудования) для организации производственного процесса, в конечном этапе которого получается прибыль от производства продукции или оказания услуг. Поэтому сдавать помещения не требует регистрации ИП, так как не является экономической деятельностью.
ИП сдача в аренду отражение выручки по отгрузке
В соответствии с п. 3.4. ст. 213 НК РБ днем сдачи имущества в аренду признается последний день каждого месяца, к которому относится арендная плата по такой сдаче, но не ранее даты фактической передачи объекта аренды арендатору, если конкретный период, к которому относится арендная плата, превышает один календарный месяц и (или) договором не установлен конкретный период, к которому относится арендная плата, днем сдачи помещения в аренду признается:
- последний день каждого месяца в течение установленного договором срока аренды;
- день завершения срока аренды, приходящийся на последний месяц установленного договором срока аренды (если срок аренды завершается не в последний день последнего месяца срока аренды).
Например. ИП оплатили аренду за март и апрель по 100 р. 21.03.2020 г., всего 200 р. ИП 100 р. отразит по дате 31.03.2020, и включит в налоговую базу 1 кв., и 100 р. отразит по дате 30.04.2020, и включит в налоговую базу 2 кв.
Некоторые владельцы квартир выплачивали налоги с получаемого с аренды дохода в качестве ИП. Если вы решили встать на учёт как самозанятый, то нужно об этом уведомить налоговую в течение месяца. Есть специально для таких случаев форма. Её можно заполнить непосредственно на сайте ФНС РФ. Одновременно быть ИП и самозанятым не получится. И неважно, хотите ли Вы платить с разных доходов в качестве ИП или самозанятого.
Если вы прежде находились «в тени», то учтите, что отношения с квартиросъёмщиком надо будет официально оформить. То есть вам придётся заключить с ним договор. Причём не имеет значения, сколько он у вас по факту раньше снимал квартиру. Формально вы только начинаете демонстрировать появление такого дохода. Поэтому и документацию стоит привести в надлежащий вид. В противном случае у налоговой могут возникнуть вопросы.
Ничего не нужно предпринимать только тем, кто оформлял такой доход как прибыль, полученную физическим лицом, и законопослушно выплачивал 13% НДФЛ.
Как владельцу квартиры платить налог с аренды в качестве самозанятого?
Одно из преимуществ этого варианта – в простоте. Вам не нужно будет оформлять отчётность, заниматься бухгалтерией, вникать в массу документов. Вы просто указываете полученный доход. Заполняется всё очень легко: достаточно внести необходимую информацию в поля формы. В качестве источника полученных средств вам надо обозначить самого арендатора (его ИНН). Приложение автоматически рассчитает ставку в зависимости от того, идёт ли речь о физическом лице или же о юридическом.
Приложение самостоятельно займётся всеми расчётами. Также автоматически применяется и вычет. А ещё приложение само отправляет чек арендатору по электронной почте или по другим контактам, имеющимся в системе. То есть вам лично делать практически ничего не нужно.
Все данные вы увидите ещё в процессе введения информации. Заодно вы сможете проверить, правильно ли вы всё указали. Если допущена какая-то ошибка, платёж можно отменить. Причём для этого потребуется сделать всего лишь один клик.