Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Вход магазина во дворе жилого дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Интенсивное развитие малого бизнеса до неузнаваемости преобразило облик современных населенных пунктов. Изменения коснулись не только центральных улиц, где в основном обычно сосредоточена сфера торговли и услуг, но и «спальных районов», и, даже частного жилого сектора. В редкой многоэтажке сегодня нет магазина на первом этаже, иные из них обросли причудливыми наростами пристроек. На местах «зелёных кармашков» и любом мало-мальски свободном клочке земли втискиваются между многоэтажками если не торговые павильоны, так клубы, кафе или автомойки. Жизнь диктует новые требования. Населению удобно иметь аптеку, магазин, парикмахерскую или химчистку в шаговой доступности. Но, с другой стороны, население также не желает мириться с неудобствами, которые приносит им новое вынужденное соседство.
Чаще всего – на средства жильцов, иногда – автовладельцев, которые хотят не допустить во двор посторонние машины. Но в некоторых регионах, например, в Москве можно получить субсидию на проведение таких работ. Условия зависят от конкретного города, поэтому инициативным жильцам необходимо уточнять условия для своего региона.
В Москве для получения субсидии следует обращаться в ГКУ г. Москвы Дирекцию жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства административного округа и предоставить следующие документы:
- Заявление о предоставлении субсидии.
- Решение собрания собственников об установке шлагбаума.
- Решение совета депутатов муниципального округа об установке шлагбаума.
- Проект договора о предоставлении субсидии, подписанный со стороны собственников жилья. Если этот проект не приложить, его подготовит и первой подпишет дирекция.
Магазин в многоквартирном доме: развитие бизнеса или проблема для жильцов?
Не секрет, что для многих горожан соседство с любым предприятием торговли или услуг доставляет определенные неудобства. Если в многоэтажных жилых домах помещения под магазины, аптеки, парикмахерские, фотоателье предусмотрены проектом, там изначально предусмотрен ряд необходимых для удобства жильцов условий: больше высота этажа и дополнительная звукоизоляция, отдельная система канализации и подъезд для грузового транспорта. Впоследствии такое соседство обычно не беспокоит.
А вот в случаях приспособления помещений под коммерческие объекты, или уплотнения застройки владельцам соседних жилых помещений часто приходится расстаться со спокойной жизнью, когда реконструкция помещения проведена без соблюдения всех норм, что в ряде случаев бывает априори технически невозможно. Неудобства жильцов не заканчиваются на этапе строительных работ, когда изводит шум от строительной техники и страхи от возможных последствий долбления и сноса стен, лишает комфорта постоянный мусор во дворе. Их недовольство подогревается осознанием равнодушия к общественному мнению, ведь законодательством не предусмотрено проведение опросов на предмет согласия жильцов с переменами в привычном укладе жизни. И в итоге большинство новоиспеченных «соседей» становится источником бесконечных неудобств: шума от вентиляционной системы, запахов кухни, звуков музыки, грохота грузового транспорта и жары от раскаленной крыши пристройки.
Следует отметить, что далеко не все виды деятельности возможны на коммерческих площадях в жилых зданиях. Одним из важнейших документов, регламентирующих ограничения по ведению бизнеса в жилых комплексах, является редакция соответствующего СНиПа – (СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003). Не погружаясь в юридические тонкости, можно сказать, что на территории жилых комплексов запрещена любая деятельность, которая доставит неудобство жильцам. Запрещено торговать химическими веществами, автомаслами, резиной, коврами и рыбой. Продуктовый магазин не получит разрешения работать круглосуточно, только до 23 часов. Прачечные и химчистки можно открыть только в режиме пунктов приема. Не место в жилых домах и производствам, дискотекам, рентгеновским кабинетам, клинико-диагностическим и бактериологическим лабораториям, травмпунктам, похоронным бюро и т.д. Предприятия общественного питания вместимостью до 50 человек и площадью не более 250 кв. метров при соответствующей вентиляции и противопожарной безопасности, кстати, открывать можно. Но работать такие заведения тоже смогут только до 23 часов.
Нужно сказать, что в подавляющем большинстве случаев вышеперечисленные требования выполняются. Но, тем не менее, часто причиной жалоб населения становятся объекты, открытые и устроенные в соответствии с правилами. В прошедшем 2016 году 8 таких предприятий бизнеса стали причиной 10 обращений от населения с жалобами, и в текущем году – ещё 4. Причем, за весь этот период какие-либо нарушения действующего законодательства были выявлены только в двух случаях. В основной массе все обстоятельства, лишившие граждан покоя и комфорта не являлись нарушениями требований санитарных правил и норм. Но людям от этого не стало легче жить.
Коснемся некоторых примеров подробно.
В начале прошлого года жители улиц Ленина и Старикова г.Черкесска обратились в несколько инстанций (мэрия города, Глава республики, Президент РФ) жалуясь, что на протяжении двух лет лишены возможности спать по ночам от шума ночного караоке-клуба «Филин». «Ежедневно с 22 до 4 часов мы вынуждены выслушивать пьяные песнопения, музыку на такой громкости, что её слышно даже через закрытые окна и включенный телевизор. У нас здесь спальный район, частные домики, садики-огородики, в одиннадцать ночи всё замирает, кругом тишина, и посреди всего стоит это чудовище и лишает нас права на отдых». В ходе административного расследования проведены замеры уровня шума в ночное время суток. Исследования проводились в жилых помещениях на расстоянии 100 и 25 метров от клуба во время работы аппаратуры и пения в караоке. Установлено, что уровень шума в пределах установленных санитарных норм.
Примерно в это же время поступила жалоба от проживающих в доме №21 по ул.Ленина в Черкесске, где находится продуктовый магазин. «Работа магазина сопровождается совершенно неприемлемым шумом и нарушает покой жителей дома. Загрузка товаров в магазин осуществляется ежедневно, до 22 часов, включая субботу и воскресенье, во дворе жилого дома непосредственно под окнами квартир жильцов. Одновременно во дворе находятся 7-8 автомобилей, которые не выключают двигатели, сигналят о движении задним ходом, выделяют выхлопные газы, периодически ломают бордюры колесами, разбивают асфальт в нашем дворе». В рамках административно расследования были выполнены лабораторно-инструментальные исследования воздуха жилых помещений, эквивалентныого и максимального уровней звука. Концентрации диоксида серы, диоксида азота, оксида углерода, а также уровни звука не превысили предельно допустимых показателей. Единственное выявленное нарушение заключалось в том, что предприятие торговли осуществляет загрузку товаров со стороны подъездов жилого дома. Это и есть то вышеупомянутое единственное нарушение, обнаруженное в прошлом году.
В текущем году нарушения требований санитарных правил и норм выявлены в ходе административного расследования по жалобе жильцов дома № 5-а по улице Космонавтов в Черкесске. В этом многоквартирном доме примерно год, как открылись столовая и магазин «Мясо». Граждане жаловались, что информация о графике работы столовой потребителям не представлена, а вот мясной магазин, заявивший на вывеске о работе с 9.00 до 22.00 – работает с утра и до поздней ночи (до 02.00). «В магазине не только продают мясо, но и организована на поток рубка мяса топором, готовят айран и другие кисломолочные продукты не только для этого магазина, но и для других торговых точек. В процессе рубки в соседских квартирах со второго до пятого этажа содрогаются стены, мебель и стояки канализации, водоснабжения и отопления. По потолочному плинтусу в квартире на третьем этаже пошла трещина. Пищевые отходы периодически выбрасывают под окнами второго подъезда. Последней каплей, переполнившей чашу терпения жильцов стал следующий факт: в середине декабря в 22.30, когда судя по режиму, магазин должен быть закрыт, один из продавцов под окнами дома осуществлял обработку туши паяльной лампой. Кроме того, в ходе производственной деятельности данных объектов постоянно производится слив отходов в общедомовую канализацию, что приходит к засорам и подтоплению подвального помещения дома».
Как и следовало ожидать, лабораторные измерения уровня звука и вибрации в результате разрубки мяса превышения предельно допустимых уровней не показали. Но, в ходе административного расследования подтвержден факт объединения канализаций столовой и магазина с бытовой канализацией. Кроме того, установлено, что предпринимателями не проводятся дезинсекционные и дератизационные работы. За вышеперечисленные нарушения на ИП Чомаева М.О. составлены протоколы и наложены штрафы по ст. 14.8ч.1 (предупреждение) и ст.6.4 КоАПРФ (1000 рублей), а на ИП Алиеву Т.М. – по ст. 6.6 КоАПРФ (7000 рублей).
К какому выводу мы приходим, рассмотрев вышеуказанные жалобы? Развитию малого бизнеса в нашей стране дан зеленый свет. Отменен предупредительный санитарный надзор, объявлены «надзорные каникулы» на три года. В ответ от предпринимателей ожидается законопослушание и плодотворная деятельность на благо экономики и на пользу россиян. Хочется пожелать, чтобы к этому с их стороны присутствовало ещё и уважение к людям.
Запрет на продажу алкоголя в жилых домах
В Государственную Думу группой депутатов от партии КПРФ внесен законопроект № 1130243-6
«О внесении изменений в статью 16 Федерального закона «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции». Депутаты предлагают запретить розничную продажу алкогольной продукции во встроенных и пристроенных нежилых помещениях многоквартирных жилых домов.
Это значит, что в случае одобрения этой инициативы, все магазины, вне зависимости от места их расположения в населенном пункте, будут лишены возможности торговать спиртным. Речь в законопроекте идет не только о жилых домах, расположенных в спальных районах городов, но и о домах на центральных улицах, на первых этажах которых традиционно располагаются торговые точки еще с советских времен. Сами депутаты уверены, что такие ограничения будут способствовать борьбе с пьянством. Как сказано в пояснительной записке к инициативе:
Также авторы инициативы напоминают, что по данным МВД России, каждое третье преступление, зарегистрированное в 2015 году, было совершено гражданами в состоянии алкогольного опьянения. Торговля алкоголем в помещениях жилых домов приводит к нарушению спокойствия жителей и возникновению конфликтов между покупателями или посетителями точек общественного питания и жильцами домов.
Достоинства и недостатки магазина в квартире
Стоит определить, какими достоинствами обладает такое решение, а что доставит собственнику трудности.
Преимущества торговой точки в переоборудованной квартире:
- меньшие затраты. Магазин не имеет длинного списка требований к отделке и планировке помещения, поэтому дешевле переделать под него квартиру, чем строить отдельное здание;
- потенциальный владелец магазина не должен платить ренту, если он является собственником квартиры на первом этаже и готов обустроить ее в соответствии со всеми нормами;
- продовольственные и другие магазины, находящиеся в жилом дворе по умолчанию имеют огромный спрос и имеют базу стабильных покупателей в лице жильцов двора и близлежащих территорий.
Недостатки:
- перепланировка квартиры в соответствии с законодательными нормами обязательна и потребует финансовых расходов;
- платежи по коммунальным счетам выше для магазина, нежели для жилой квартиры;
- чтобы открыть коммерческую точку в жилом доме требуется документально заверенное согласие всех жильцов этого дома;
- владельцы квартир-магазинов отмечают многочисленные жалобы от соседей на шум и запахи неустановленного происхождения.
В СМИ появилась новость о новом запрете размещения аптек в жилых домах. В связи с этим Роспотребнадзор разъяснил:
— при необходимости доставки в аптеки товаров грузовым транспортом должно предусматриваться погрузочно-разгрузочное место, оборудованное козырьком или навесом;
— размещение такого погрузочно-разгрузочного места под окнами жилых квартир не допускается;
— загрузочные помещения допускается не устраивать при площади встроенных общественных помещений до 150 кв. м;
— норма об оборудовании погрузочно-разгрузочной площадки относится только к крупным аптекам, имеющим значительный товарооборот, требующий использования грузового транспорта.
В Роспотребнадзор регулярно поступают обращения населения по фактам нарушения условий проживания в многоквартирном жилом доме в связи с размещением под их окнами погрузочно-разгрузочных площадок. Однако в аптеках площадью до 150 кв. м, встроенных в жилые здания, такие площадки или какие-либо другие загрузочные помещения не предусматриваются.
Что нарушают владельцы торговых точек
В первую очередь — СанПиН об условиях проживания в жилых зданиях. Там четко сказано: по внутридворовым проездам придомовой территории не должно быть транзитного движения транспорта. А помещения магазинов в зданиях должны иметь входы, которые изолированы от жилой части.
Стоянка автотранспорта персонала должна располагаться за пределами придомовой территории. Погрузочные работы со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры, запрещены.
За такое нарушение предусмотрена административная ответственность: для предпринимателей без образования юридического лица — от 1000 до 2000 рублей, для юридических лиц — от 10 000 до 20 000 рублей. А еще могут приостановить их деятельность на 90 суток.
По закону ИП и юридические лица, если они нарушают эти правила, обязаны сами принять меры и не дожидаться санкций от государственных органов. Они должны приостановить либо прекратить свою деятельность или работу отдельных цехов, а также временно не выполнять отдельные виды работ и услуг.
Магазин на первом этаже жилого дома: основные требования в 2019 году
Действующее российское законодательство выдвигает следующие требования к магазинам, находящимся в жилых домах:
- Предприятия торговли могут размешаться исключительно в помещениях, пристроенных, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым домам;
- Дом, в котором находится магазин, не должен быть аварийным;
- Деятельность магазина не должна ухудшать условия проживания, отдыха и труда людей в жилых зданиях;
- Магазин в жилом доме должен иметь входы, изолированные от жилой части здания;
- Автостоянка для персонала магазина должна располагаться за пределами придомовой территории;
- Магазину запрещается производить погрузку материалов и продукции со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры;
- Загрузка должна выполняться с торцов жилых зданий, не имеющих окон, из подземных тоннелей или закрытых дебаркадеров, со стороны магистралей.
Придомовая территория: кто за что платит?
Нарушения по уровню шума действительно были доказаны, было внесено представление об устранении причин и назначен штраф.»После повторного обращения жителя и проведения лабораторных испытаний снова были обнаружены превышение предельно допустимых уровней звуков.
Суды первой и апелляционной инстанций встали на сторону контролирующего органа на том основании, что проведение работ по реконструкции памятников истории и культуры, в т. ч. помещений, принадлежащих предприятию торговли, возможно, если проект реконструкции пройдет экспертизу и будет утвержден к исполнению.
Исходя из этих и других обстоятельств, а также конструктивных особенностей здания, в котором расположен магазин, отсутствия подъездных путей, был сделан вывод, что возможность организовать загрузку товара с торца жилого дома, не имеющего окон, либо со стороны фасадной части здания отсутствует. Например, могут построить платную стоянку (если по строительным нормам она может располагаться во дворе) и получать доход с автомобилистов. Или разрешить поставить на территории двора киоск и брать с его владельца арендную плату.
Владельцы придомовой территории и их права
По закону ИП и юридические лица, если они нарушают эти правила, обязаны сами принять меры и не дожидаться санкций от государственных органов. Они должны приостановить либо прекратить свою деятельность или работу отдельных цехов, а также временно не выполнять отдельные виды работ и услуг.
Полное табуВозможность располагать магазины, аптеки и другие коммерческие объекты в многоквартирных домах есть, более того, в новостройках площади под бизнес часто предусмотрены уже на стадии проекта. При этом закон запрещает обустраивать на первых этажах домов то, что может стать источником вреда для здоровья человека.
Если погрузка-разгрузка товаров осуществляется со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры, магазин получит соответствующее предписание.
Расстояние от контейнеров до жилых зданий, детских игровых площадок, мест отдыха и занятий спортом должно быть не менее 20 м, но не более 100 м.
Зарегистрироваться в качестве ИП или самозанятого
Тем, кто хочет начать вести бизнес в квартире, нельзя забывать, что эта деятельность является предпринимательской и требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или самозанятого. Платить налоги и делать отчисления в пенсионный фонд обязательно, напомнила Софья Волкова.
Заниматься бизнесом без регистрации, даже в своей квартире, незаконно и чревато санкциями. Административный штраф за это составляет от 500 до 2 тыс. руб. «Если налоговая докажет, что человек является предпринимателем и скрывает доход, то к административному штрафу добавится предписание на выплату до 40% незадекларированного дохода и штраф в размере 10 тыс. руб. Если незаконный доход превысит 2,25 млн руб., это может привести к уголовной ответственности», — предупредила она.
Независимый форум Бутово-Парк
Вчера ходил по «пятерочке» , прорези в бетоне под лифт и лестницу сделаны (воды налили так , что пройти нельзя). Разговаривал со старшим из «джамшутов» , по его словам, пока приостановили разлом фасада но это будут делать все равно. Также разговаривал с ГЛ инженером нашей УК, тот сказал следущее: предписание ( о невозможности переделки фасада без согласования с другими собственниками ) получено арендодателем «пятерочки» , и что если не дай бог они начнут переделку, то пригласят представителей власти. До этого им отключали электричество, сейчас включили.
Представленный проект перепланировки нежилого помещения (далее проект) не соответствует требованиям градостроительного законодательства поскольку предусматривает проведение работ относящихся к понятию реконструкция объекта капитального строительства (п.14, ч.1 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Проект предусматривает организацию зоны разгрузки товара, которая приводит к изменению конструкции фасада. В частности предусматривается заделка оконного проема и устройство на его месте дверного проема с дебаркадером для разгрузки товара. Данные работы меняют архитектурный облик здания и его параметры.
В соответствии с п. 3 ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома (фасады), входят в состав общего имущества собственников многоквартирного дома.
В соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решения о реконструкции и пользовании общим имуществом, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, для того чтобы осуществить работы по реконструкции по представленному проекту собственнику нежилого помещения необходимо:
1) разработать проект реконструкции,
2) получить согласование проекта реконструкции общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (В соответствии со ст. 46 ЖК РФ принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами),
3) оформить документацию в соответствии со ст.ст. 41-55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (получить ЗОС, пройти государственную экспертизу проекта, получить разрешение на строительство (реконструкцию), осуществить реконструкцию и ввод объекта в эксплуатацию).