Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Зу под коммерческую застройку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Лучше сразу определить территориальную зону и ее описание, потому что от этого будут зависеть дальнейшие действия. В одном случае будет одна инструкция, во втором — другая. Дальше все объясню на примере.
Шаг №1 — Узнать территориальную зону участка и разрешенные виды использования
В каждом городе/поселке местная администрация утверждает свои Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. Именно с их помощью можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.
Заранее предупреждаю — искать зону участка гораздо легче на компьютере. На смартфоне будет очень неудобно.
Для примера я узнаю зону участка и виды разрешенного использования, который находится по адресу Ленинградская область, г. Гатчина, Корпиковское шоссе, д. 10. Его кадастровый номер — 47:25:0109067:35.
Как арендовать землю у администрации под магазин
Законодательство: ст. 39.6., 39.14 Земельного кодекса РФ., ст. 28 Земельного Кодекса РФ — предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Если участок не сформирован — заявление в орган местного самоуправления, указывается испрашиваемое место, размеры и ставится просьба сформировать ЗУ за счет заявителя для последующего предоставления. Минимальные и максимальные размеры ЗУ нормативными актами ОМСУ — обратитесь в представительный орган ОМСУ за разъяснением (основание: статья 33 ЗК РФ).
Если участок сформирован — Заявление о предоставлении сформированного земельного участка подается в письменной форме, указывается цель, испрашиваемый вид право, указываются характеристики ЗУ и контактные данные заявителя, к заявлению прилагается выписка (кадастровый паспорт) на испрашиваемый ЗУ.
Какие могут быть проблемы у коммерческих объектов на участках под ИЖС
Нередко мы становимся свидетелями конфликтов между хозяевами незаконно построенных коммерческих зданий и контролирующими органами. Выделенные в свое время под ИЖС земельные участки активно застраивались автомойками, кафе, гостиницами, станциями технического обслуживания авто и пр. Строительство велось самовольно, без согласований, в нарушение регламентов. Специалисты архитектурно-строительного контроля стали активно выявлять такие объекты и официально предупреждать их владельцев о необходимости прекращения эксплуатации. Зачастую требования игнорируются, и инспекторам приходится обращаться в суды с исками о сносе таких построек. Суды в подавляющем числе случаев такие иски удовлетворяют.
Однако, законодательство допускает использование жилого помещения для индивидуальной предпринимательской деятельности. Если предприниматель проживает в нем на законных основаниях и не нарушает права и законные интересы других лиц, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Ограничений по видам деятельности не установлены, кроме размещения в жилых помещениях промышленных производств. При этом изменения вида разрешенного использования земельного участка, расположенного под жилым домом, не требуется.
Другими словами, ИП могут вести коммерческую деятельность в своем жилье, включая индивидуальный жилой дом (ИЖС).
Получение разрешения на коммерческую застройку участка
До того, как участок будет переведен в категорию коммерческой деятельности, подайте заявление, содержащее запрос о целевом назначении надела. Одновременно получите разрешение на возведение зданий.
Во время проведения процедуры межевания или землеустроительных работ иного вида, удостоверьтесь, что землевладение включает в себя:
- Узлы коммуникаций (трансформаторы, накопители энергии, контроль над подачей электричества и его уровнем);
- Ливневую канализацию или ее части, которые предотвратят подтопление земель;
- Элементы системы пожарной безопасности (подъезд к участку, вход и выход, находящиеся в свободном доступе, место, где можно хранить огнетушители);
- Территорию, предназначенную для прохода или проезда.
Отказ в выделении земельного участка под коммерцию
В законодательстве прописано, что отказать в запросе на перевод земель можно лишь в случае обнаружения ошибок в поданной документации, или в том случае, когда заявление пишет ненадлежащее лицо. Чтобы избежать подобных неприятностей, обратитесь к квалифицированному специалисту.
Юристы, практикующие в данной сфере, правильно составят обращение, которое будет передано властям, и проверят все документы на соответствие.
Также получить отказ можно, если будут найдены какие-либо правонарушения, или переход конкретных земель в категорию коммерческих невозможен вовсе. Труднее всего преодолеть отказ, причиной которого послужило несоответствие пожеланий гражданина, подающего запрос, принятому генеральному плану, в соответствии с которым осуществляется развитие территории. Но в законе указаны все возможные причины данного события — узнайте их заранее.
Была ли Запись полезна? Нет 30 из 38 читателей считают Запись полезной.
Территориальные зоны имеют несколько ВРИ участков
Территориальные зоны определяют:
- состав (перечень) допустимых в каждой из них видов разрешенного использования земельных участков
- возможность размещения (строительства) в зоне конкретных объектов капитального строительства
- предельные параметры разрешённого строительства
Виды разрешённых использований, в свою очередь, подразделяются на следующие:
- основные виды разрешенного использования:
они не могут быть запрещены при условии соблюдения:
особых градостроительных требований к формированию ЗУ и ОКСтехнических требований по подготовке проектной документации и строительству - они не могут быть запрещены при условии соблюдения:
особых градостроительных требований к формированию ЗУ и ОКСтехнических требований по подготовке проектной документации и строительству - особых градостроительных требований к формированию ЗУ и ОКС
- технических требований по подготовке проектной документации и строительству
- условно разрешённые виды использования (УРВИ)
- вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые лишь в качестве дополнительных к основным видам и к УРВИ
Необходимую территорию (квартал) можно найти в графическом разделе ПЗЗ.
Генеральный план – основной документ территориального планирования Санкт-Петербурга, утверждён Законом СПб «О Генеральном плане Санкт-Петербурга».
На что обратить внимание при покупке участка?
Приобрести участок для возведения коммерческой недвижимости может каждый. Разумеется, при наличии средств: ведь чаще всего стоят они недешево. С другой стороны, и окупаются такие вложения довольно быстро. К тому же земля с годами не падает в цене.
Однако чаще такие приобретения все же делают организации: строительные, девелоперс, а также те, чья деятельность нацелена на инвестирование.
Намереваясь купить такой участок, следует учитывать ряд моментов.
- Коммерческая земля тем дороже, чем ближе она к центру города, чем лучше оснащена коммуникациями. Но и прибыль она начнет приносить быстрее.
- Участок, к которому не подведены коммуникации (тем более, не имеющий подъездных путей) будет стоить значительно дешевле. Но потребует больших вложений. Приобретать его стоить только тем, кто не рассчитывает на быструю отдачу.
- Покупать такой участок следует у надежного посредника, а еще лучше, у собственника. Дело в том, что в сфере купли-продажи земли немало недобросовестных продавцов.
- Тщательно проверяйте документы. Не исключено, что на ЗУ могут иметь право другие собственники.
- Рассчитывайте свои возможности. Есть вариант сначала взять участок в аренду.
- Учитывайте, что придется платить налоги. И не только земельный, но и на строения, которые будут возведены.
Характеристика коммерческого земельного участка
Понятие это обиходное, в ЗК РФ такого термина не найти. Оно означает территории, где возможно строительство коммерческой, доходной недвижимости:
- АЗС, станций автотранспортного ТО;
- офисных, производственных зданий;
- торговых центров;
- спорткомплексов, социальных объектов.
Экспозиция земельного участка – это просто его выставление напоказ, иногда с объявлением о продаже, иногда без него. Всё зависит от множества параметров территории: категории земли, её назначения, стоимости, месторасположения, наличия/отсутствия коммуникаций, площадь. можно выделить несколько моментов:
- Самыми популярными признаны земли под жилстроительство.
- Промышленные земли вокруг крупных городов также очень востребованы. Нередко коммерсанты идут на такую длительную и сложную процедуру как покупка земли сельхозназначения с последующей сменой категории.
- Транспортная ситуация заметно влияет на коммерческую привлекательность территории. Простейший пример: тот, кто планирует построить склад, не станет рассматривать участок без качественных подъездных путей.
- Участок, к которому только предстоит подвести электричество, трубопроводы, кабели связи, наименее привлекателен, так как требует огромных затрат средств и времени.
- Участки больших площадей дольше ждут своих приобретателей, чем более мелкие, например, до пяти гектаров.
По наблюдениям аналитиков, срок экспозиции земельного участка может быть рекордно коротким – всего несколько дней. В этом случае документальное оформление потребует гораздо большего времени, около месяца. Непопулярные территории могут ждать покупателей год и дольше.
Далее мы расскажем о том, трудно ли купить-продать земельный участок коммерческого назначения.
Участки промышленного назначения в собственности облагаются налогом. Его размеры определяет Налоговый Кодекс и региональные законодательные документы.
По данным НК платить в казну за промзону обходится значительно дороже, чем, например, за сельскохозяйственный надел или землю под жилые кварталы. Связано это в первую очередь с экологией. Любое производство, так или иначе, влияет на окружающую среду: обедняет землю вокруг, снижает показатели чистоты воздуха. Кроме того, близость предприятий делает дешевле соседние участки.
Федеральный налог на промземли составляет 1,5% от кадастровой цены участка. Учитывая, что кадастровая стоимость таких земель высока, то налог получается значительным. В некоторых регионах местные законодательные акты снижают налоговую ставку в целях развития промышленности. Но налог всё равно остаётся высоким.
В случае, если кадастровая стоимость превышает рыночную, собственник может обратиться в суд, чтобы инициировать пересмотр этого значения. Так можно существенно снизить налоговую ставку.
Земли промышленного назначения собственники стремятся освоить как можно быстрее, чтобы они приносили доход и перекрывали расходы.
Естественно, что перевод земельного участка из одного вида разрешенного использования в другое стоит недешево.
На общую стоимость затрат влияют такие факторы как:
| Необходимость уведомления местного населения о проводимых публичных слушаниях | достаточно оплатить заметку в местной газете |
| Обращения в Департамент архитектуры вашего населенного пункта | услуги главного архитектора могут вылиться в крупную сумму |
| Обращение | Земельный комитет и другие инстанции |
Изменение статуса земли
Можно ли изменить назначение земельного участка? Фото № 2
Изменение статуса – это правовая процедура, в ходе проведения которой целевое использование земли меняется с одного на другое, что попутно закрепляется в соответствующих государственных базах и документах, принадлежащих владельцу участка.
В зависимости от того, насколько сильно происходит переклассификация, зависит то, что придётся делать изменения статуса земли. Стоит понимать, что изменить категорию участков, к примеру, с поселенческого на с/х будет очень сложно и потребует подключения высших аппаратов правительства РФ. В то время как поменять вид земельного участка относительно его использования будет не столь сложно и вполне под силу любому гражданину нашей страны.
Порядок изменения статуса земли в России определен Федеральным Законом под номером 172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Согласно положениям этого акта, решение об изменении вида земли по ее целевому назначению принимается органами исполнительной власти, чьей территории она подконтрольна.
Проще говоря, если участок, категорию которого требуется сменить, принадлежит федеральной собственности РФ, то обращаться стоит в Правительство РФ, если субъекту страны – в органы его исполнительной власти, если муниципалитету – в органы его самоуправления.
В ходе проверки предоставленных документов полномочные госструктуры проверяют:
- возможность перевода земли из одной категории в другую;
- наличие потенциального ущерба, который будет нанесен кому-либо по итогам переклассификации участка;
- иные моменты, способные помешать изменению статуса земли.
По итогу всех проверочных мероприятий заявитель на перевод участка из одного вида в другой оповещается о вынесенном вердикте. После чего он может либо смериться с решением, либо обжаловать его в соответствующих инстанциях.
Документы для выделения земельного участка под коммерцию
Перед тем, как начать сбор бумаг, обратитесь в территориальный отдел, под юрисдикцию которого попадает территория, на которой располагается землевладение. Это является необходимым условием для запуска процесса получения разрешения на перевод земель.
После получения разрешения, вместе с собранными бумагами отправляйтесь в местную администрацию, которая будет производить дальнейшее оформление. Сотрудники данного органа проводят все необходимые проверки.
Как с участка снять временный статус?
О постановлении о присвоении адреса земельному участку читайте тут.
Как арендовать землю у государства, читайте по ссылке:
В основной пакет бумаг входят:
- Номер участка ИЖС, присвоенный ему при регистрации в органах кадастра по результатам проведенных межевых работ;
- Документ, подтверждающий право собственности. А также его копия, заверенная нотариусом;
- План земельного участка – предоставляется при наличии зданий на территории землевладение и в том случае, если их возведение планируется в будущем. Данный документ позволит увеличить шансы выдачи разрешения на перевод;
- Бумаги, при помощи которых можно подтвердить наличие регистрации возведенного строения – документ на собственность дома, паспорта (кадастровый и технический), разрешение на постройку, полученное ранее и др.;
- Паспорт гражданина, в чьей собственности находится дом и земля;
- Согласие владельцев участков, находящихся по соседству, на перевод.
В этом списке указаны только основные документы, могут потребоваться и иные свидетельства – все зависит от индивидуальных особенностей процедуры.
Оценка земли под склад согласно маркетингу
В целях строительства коммерческих объектов под Москвой можно рассматривать землю под склад. Компания Knight-Frank считает, что для строительства логистических систем более всего востребованы северо-западное (Ленинградское шоссе), западное (Новорижское и Минское шоссе – главные пути подвоза грухов из ЕС), южное (Каширское и Симферопольское шоссе) и на юго-востоке (по Рязанскому шоссе) направления. Очень перспективным, по мнению специалистов, является и Киевское шоссе.
Также, центр Новорижского и Дмитровского шоссе (50 км. от МКАД) – очень удобное место для возведения собственного склада, но в результате большой концентрации логистических парков, близости к Шереметьеву и прямой трассе на Петербург – данный сектор может выйти «в копеечку».
Для других же производителей, удаленность от столицы – не помеха. В рамках данной концепции, они рассматривают следующие положительные стороны: доступность транспорта, дешевая рабочая сила, короткое расстояние от города-сателлита и подходящая стоимость земли. Активно строятся склады в Ступинском, Егорьевском, Раменском, Каширском районах (100-105 км.от МКАД).
На Щелковском и Горьковском шоссе предлагается много участков под промышленность, но места очень неудобные, узкие и перегруженные.
Обоснование земельного участка для строительства склада согласно факторам выбора земельного участка:
- Инженерная обеспеченность участков (энергией, газом, телекоммуникациями и т.п.);
- Доступность транспорта, железнодорожные ветки;
- Целевое предназначение именно для складов (оформленное или переоформленное документами);
- А также: площадь, рельеф, геология, приемлемая цена, разрешение на вырубку растительности, возможность проведения подъездов и коммуникаций, «чистота» ранее заключенных договоров, репутация продавца и т.п.
Нормы землеотведения под строительство склада
Данная операция требует отличного знания законов, опыта работы и связей с местным самоуправлением, проектными организациями, техническими специалистами и самое основное – терпения!
- Заключение о решении инвестора о строительстве;
- Обоснование намерения с технико-экономической стороны;
- Определение с выбором земельного участка (конкретный объект для плана);
- Работы проектно-изыскательских институтов;
- Землеотведение для строительства и эксплуатации, межевание границ, перевод на нужную категорию, госрегистрация объекта и получение прав на возведение объекта.
При практической работе по определению стоимости земельных участков и стоимости прав аренды на участки применение нескольких расчетных методов, рекомендованных МИО в Методических рекомендациях 2002 и 2003 гг., показало их чрезвычайную трудоемкость и противоречивость получаемых расчетных результатов.
Разработка практических методик оценки земельных участков (ЗУ) наталкивается на неразвитость рынка продаж свободных (незастроенных) участков и небольшом объеме ЗУ, вовлеченных в оборот вместе с улучшениями, при этом Оценщику приходится определять стоимость ЗУ для различных густонаселенных и малоосвоенных мест РФ с различными условиями оборота ЗУ.
Настоящая работа касается вопросов оценки земельных участков и связи стоимости участков с имеющимися улучшениями.
Внешний износ земельного участка в населенном пункте приводит к снижению его стоимости ниже базовой (максимальной по городу или окружающим участкам). Наличие внешнего износа земельного участка может сказываться на стоимости улучшений (в этом случае ПП = 0), а может и не влиять на них (ПП > 0). Поэтому относительно низкая стоимость земельного участка может быть признаком внешнего износа, но не определяющим, а только ориентировочным.
Например, земельные участки в промзонах городов обладают внешними износами, однако строительство предприятий на этих участках может приносить прибыль предпринимателя.
АННЭИ должен определить максимальную эффективность использования земельного участка и типы улучшений, соответствующие максимальной эффективности (либо минимальному внешнему износу).
Совпадение типа улучшения с результатами выводов по АННЭИ для незастроенного ЗУ может показать признаки наличия ПП, но таковых может и не быть (тогда АННЭИ покажет тип улучшений с минимальными величинами внешнего износа).
Земельный участок в глухой степи при проведении АННЭИ может быть ориентирован на перепрофилирование под сельскохозяйственные культуры или пастбища, которые в свою очередь создадут либо максимально возможную ПП, либо минимально возможный ВнИ.
Внешний износ ЗУ не связан с внешним износом улучшений тесной корреляционной связью.
Сервитут не является внешним износом, поскольку он может уживаться с наличием прибыли предпринимателя.